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房地产开发企业10个典型税务案例剖析

发布时间:2021-11-26 11:00:01人气:
本文摘要:房地产行业具有开发周期长、业务庞大等特点,因而涉及税务处置惩罚方面的难点问题也许多。在本文中,税哥选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题,转让未开发土地使用权涉及的印花税问题,城镇土地使用税缴纳问题,新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价钱售房的小我私家所得税问题,以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理产业品收益的增值税处置惩罚等实务中典型的10个问题做剖析,希望能够对列位财政朋侪们有所资助,不妥之处恳请品评指正。

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房地产行业具有开发周期长、业务庞大等特点,因而涉及税务处置惩罚方面的难点问题也许多。在本文中,税哥选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题,转让未开发土地使用权涉及的印花税问题,城镇土地使用税缴纳问题,新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价钱售房的小我私家所得税问题,以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理产业品收益的增值税处置惩罚等实务中典型的10个问题做剖析,希望能够对列位财政朋侪们有所资助,不妥之处恳请品评指正。案例1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权,向领土局支付土地出让金5亿元,又向原住户支付安置津贴费2亿元,支付地上附着物赔偿费0.5亿元,支付市政建设配套费1亿元。

那么,该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢?假设该地域契税税率为4%。凭据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)第一条第(一)项划定:以协议方式出让的,其契税计税价钱为成交价钱。成交价钱包罗土地出让金、土地赔偿费、安置津贴费、地上附着物和青苗赔偿费、拆迁赔偿费、市政建设配套费等蒙受者应支付的钱币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价钱或者成交价钱显着偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:1、评估价钱:由政府批准设立的房地产评估机构凭据相同地段、同类房地产举行综合评定,并经当地税务机关确认的价钱。

2、土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。因此,该公司应缴纳契税(5亿+2亿+0.5亿+1亿)*4%=3400万元。

案例2.以竞价方式取得领土土地使用权契税缴纳问题2019年3月,某房地产企业通过竞价方式取得一块领土土地使用权,竞价的成交价钱为5亿元,支付市政建设配套费1亿元。在对该地块上原住户拆迁赔偿问题上,竞价条件约定,房地产企业未来要用2万平方米的衡宇赔偿给原住民。按增补协议约定,拆一还一需要现金赔偿的,每平方米赔偿现金1万元;不要现金用衡宇面积赔偿的,按拆一还一等面积赔偿。因此每平方米衡宇约即是现金1万元,效果原住民选择赔偿衡宇,因此赔偿给原住民的2万平方米合计等价现金2亿元。

假设当地政府划定契税税率为4%,那么,在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税?凭据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)第一条第(二)项划定:以竞价方式出让的,其契税计税价钱,一般应确定为竞价的成交价钱,土地出让金、市政建设配套费以及种种赔偿用度应包罗在内。因此,该房地产开发企业支付的竞价成交价钱5亿元,支付的市政建设配套费1亿元,以及以衡宇支付拆迁赔偿发生的支出2亿元均应计入契税计税价钱。应缴纳的契税=(5亿+1亿+2亿)*4%=3200万元案例3.以行政划拨方式取得一块土地使用权契税缴纳问题甲公司2016年7月以行政划拨方式取得一块国有土地使用权,2018年12月甲公司转型为房地产开发企业。

2019年4月,经当地政府批准,甲公司取得的该地块由原先的行政划拨方式改为出让方式。甲房地产开发企业以出让方式取得该地块土地使用权时按政府划定补缴了土地出让金7亿元,支付其他相关的出让用度3.5亿元。假设当地政府划定契税税率为3%,那么,在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税?凭据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)第二条划定:先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让用度。

因此,甲房地产企业应缴纳契税=(7亿+3.5亿)*3%=3150万元。案例4.改变国有土地使用权出让方式契税缴纳问题2018年4月,某房地产开发企业为了响应当地政府旧城革新招呼,购置一块原工业企业土地并拟将在该地块开发制作商品房。该公司通过竞价方式支付5亿元,因为该公司获得土地的性质为工业用地,要想开发商品房必须改变土地性质,2019年4月该房地产企业经政府批准,按领土局要求补缴改变土地用途的土地出让金1亿元,补缴政府的其他用度0.3亿元。

该房地产企业在竞价历程中向领土局支付的5亿元已经缴纳的3%合计1500万元的契税。那么,因改变用途补缴的出让金1亿元以及补缴的其他用度0.3亿元是否还要缴纳契税?凭据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》(国税函[2008]662号)文件划定:对土地改变用途需补缴的契税举行了明确:“对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让条约变换协议或者重新签订土地使用权出让条约的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他用度。”因此,应补缴的契税=(1亿+0.3亿)*3%=0.039亿元。

案例5.免征土地出让金出让国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月5日通过竞价方式获得一块土地,出让金8亿元。当地政府土地起拍价4亿元,目的价6亿元,实际竞价当天最终竞价为8亿元,当地政府决议向竞价乐成企业财政返利2亿元。

那么,该房地产企业取得此块土地该如何盘算缴纳契税呢?假定该方单税税率为3%。凭据《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》(国税函[2005]436号)文件划定:凭据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的有关划定,对蒙受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税。不得因减免土地出让金,而减免契税。

因此,该房地产企业获得政府土地出让金返利2亿元不能作为盘算契税的减免优惠,最终缴纳契税=8亿元*3%=0.24亿元。案例6.房地产开发企业转让未开发土地使用权涉及的印花税问题甲房地产开发企业2019年3月通过竞拍方式取得一块国有土地使用权,金额5亿元,签订土地使用权出让条约后,甲公司全额缴纳了印花税。4月,因团体公司战略调整将尚未开发的该地块又以5.5亿元的价钱企业转让给乙房地产开发企业。

那么甲公司转让未开发的土地使用权时,是否需要缴纳印花税?若缴纳印花税可以在盘算土地增值税时扣除吗?凭据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)的划定,对土地使用权出让条约、土地使用权转让条约按产权转移书据征收印花税。因此,甲房地产开发企业将尚未开发的土地转让给乙房地产开发企业需要按5.5亿元为计税价钱缴纳印花税。

凭据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第六条第(一)项划定,对取得土地或房地产使用权后,未举行开发即转让的,盘算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款,交纳的有关用度,以及在转让环节缴纳的税金。这样划定,其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。因此,该房地产开发公司未开发即转让的土地涉及的印花税可以在盘算土地增值税时扣除。

案例7.房地产开发企业缴纳城镇土地使用税缴纳始点问题2019年3月,甲房地产开发企业与当地政府签订土地使用权出让条约,条约约定,在甲公司缴纳土地出让金后,当地政府将于5月交付该地块。那么,甲房地产企业将从何时起缴纳城镇土地使用税?若土地使用权出让条约没有明确土地交付日期,那么,甲公司将从何时起缴纳城镇土地使用税?凭据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2005]186号)关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的划定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从条约约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税;条约未约定交付土地使用时间的,由受让方从条约签订的次月起缴纳城镇土地使用税。因此,在实际操作中,确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为:自取得土地使用权之日(政府批文或签定条约之日)起,按已出售衡宇(以条约签订为准)所占的土地面积举行减除,直至将所有房产出售完毕。案例8.占用的团体所有建设用地是否需要缴纳城镇土地使用税问题甲公司是一家房地产开发企业,为了从事楼盘项目开发,该项目既占用了以交付土地出让金取得国有土地使用权的地块,又占用了一小块团体所有建设用地,但该地块未管理土地使用权流转手续。

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那么,针对甲公司所占用的团体所有建设用地是否需要缴纳城镇土地使用税呢?凭据《城镇土地使用税暂行条例》(国务院1988年第17命令)划定,凡在都会、县城、建制镇、工矿区规模内使用土地的单元和小我私家是城镇土地使用税的纳税义务人,应依照条例的划定缴纳城镇土地使用税。凭据《财政部、国家税务总局关于团体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)划定,自2006年5月1日起,在城镇土地使用税征税规模内实际使用应税团体所有建设用地、但未管理土地使用权流转手续的,由实际使用团体土地的单元和小我私家按划定缴纳城镇土地使用税。因此,土地使用税的征收治理并不是只针对国有土地而言,而是凡在都会、县城、建制镇、工矿区规模内使用土地的单元和小我私家均应缴纳城镇土地使用税。案例9.房地产开发企业向职工以内部价钱售房的小我私家所得税问题2019年1月,某房地产公司为实施对员工的激励政策,决议面向公司内部员工优惠销售商品房一批,对于有5年以上工龄的公司员工,以正常销售价钱的80%为内部优惠价钱。

对于有5年以下工龄的公司员工,以正常销售价钱的90%为内部优惠价钱。对公司有突出孝敬的员工可享受按正常销售价钱的60%为内部优惠价钱。假定该公司正常的销售价钱为8000/平方米,平均制作成本为5500元/平方米。

那么,对员工的优惠价款是否需要盘算征收小我私家所得税?凭据《财政部国家税务总局关于单元低价向职工售房有关小我私家所得税问题的通知》(财税〔2007〕13号)文件划定:1.凭据住房制度革新政策的有关划定,国家机关、企事业单元及其他组织(以下简称单元)在住房制度革新期间,根据所在地县级以上人民政府划定的房改成本价钱向职工出售公有住房,职工因支付的房改成本价钱低于衡宇制作成本价钱或市场价钱而取得的差价收益,免征小我私家所得税。2.除第一条划定情形外,凭据《中华人民共和国小我私家所得税法》及其实施条例的有关划定,单元按低于购置或制作成本价钱出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部门,属于小我私家所得税应税所得,应根据“人为、薪金所得”项目缴纳小我私家所得税。

所称差价部门,是指职工实际支付的购房价款低于该衡宇的购置或制作成本价钱的差额。3.对职工取得的上述应税所得,比照《国家税务总局关于调整小我私家取得全年一次性奖金等盘算征收小我私家所得税方法问题的通知》(国税发〔2005〕9号)划定的全年一次性奖金的征税措施,盘算征收小我私家所得税,即先将全部所得数额除以12,按其商数并凭据小我私家所得税法例定的税率表确定适用的税率和速算扣除数,再凭据全部所得数额、适用的税率和速算扣除数,根据税法例定盘算征税。凭据《财政部税务总局关于小我私家所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》(财税〔2018〕164号)第一条、第六条划定:住民小我私家取得全年一次性奖金,切合《国家税务总局关于调整小我私家取得全年一次性奖金等盘算征收小我私家所得税方法问题的通知》(国税发〔2005〕9号)划定的,在2021年12月31日前,不并入当年综合所得,以全年一次性奖金收入除以12个月获得的数额,根据本通知所附按月换算后的综合所得税率表(以下简称月度税率表),确定适用税率和速算扣除数,单独盘算纳税。盘算公式为:应纳税额=全年一次性奖金收入×适用税率-速算扣除数住民小我私家取得全年一次性奖金,也可以选择并入当年综合所得盘算纳税。

自2022年1月1日起,住民小我私家取得全年一次性奖金,应并入当年综合所得盘算缴纳小我私家所得税。单元按低于购置或制作成本价钱出售住房给职工,职工因此而少支出的差价部门,切合《财政部国家税务总局关于单元低价向职工售房有关小我私家所得税问题的通知》(财税〔2007〕13号)第二条划定的,不并入当年综合所得,以差价收入除以12个月获得的数额,根据月度税率表确定适用税率和速算扣除数,单独盘算纳税。盘算公式为:应纳税额=职工实际支付的购房价款低于该衡宇的购置或制作成本价钱的差额×适用税率-速算扣除数凭据以上政策,该企业出售商品房给员工,只要内部促销优惠价钱不低于制作成本,就不用缴纳小我私家所得。好比对对于有5年以上工龄的公司员工,以正常销售价钱的80%为内部优惠价钱,即为8000*80%=6400元/平方米,高于制作成本5500元/平方米,因此不需要盘算缴纳小我私家所得税。

对于有5年以下工龄的公司员工,以正常销售价钱的90%为内部优惠价钱。即为8000*90%=7200元/平方米,高于制作成本5500元/平方米,因此不需要盘算缴纳小我私家所得税。对公司有突出孝敬的员工可享受按正常销售价钱的60%为内部优惠价钱。

即为8000*60%=4800元/平方米,低于制作成本5500元/平方米,因此需要盘算缴纳小我私家所得税。对于特殊孝敬员工来说,假定每套商品房面积为100平方米,则销售价款为48万,成本为55万元,职工实际支付的购房价款低于该衡宇的购置或制作成本价钱的差额为7万元,即计税基础为7万元,7万元除以12个月获得的数额,根据月度税率表确定适用税率和速算扣除数,单独盘算纳税。案例10.房地产开发企业取得理产业品收益的增值税问题甲房地产开发企业从银行取得恒久乞贷,为了降低融资成本,甲地产公司将部门乞贷投资了理产业品。2019年1月15日,甲地产公司购置天星1号银行理产业品1000万元,投资期限140天,预期年化收益率4.61%。

甲地产公司与银行签订的天星1号银行理产业品投资协议划定,该型号的理产业品为非保本浮动收益性理产业品,投资到期后,银行不保证本金和收益,风险品级水平为中等风险水平。2019年2月1日,甲地产公司又购置该银行的天星2号理产业品2000万元,投资期限90天,预期年化收益率3.3%。甲地产公司与银行签订的该型号银行理产业品投资协议划定,该型号的理产业品为保本浮动收益性理产业品,投资到期后,银行只保证理财资金本金不保证理财收益,风险品级水平为无风险水平。

甲地产公司将购置的上述理产业品均持有至到期,并取得了银行支付的预期年化收益。在增值税处置惩罚方面,甲公司取得的理财收益是否需要缴纳增值税?凭据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第一条、第二条相关划定:《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点所称“保本收益、酬劳、资金占用费、赔偿金”,是指条约中明确答应到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间(含到期)取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。

纳税人购入基金、信托、理产业品等各种资产治理产物持有至到期,不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让。凭据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点相关划定:“贷款,是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务运动。种种占用、拆借资金取得的收入,包罗金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、酬劳、资金占用费、赔偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入,以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入,根据贷款服务缴纳增值税。

融资性售后回租,是指承租方以融资为目的,将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后,从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务运动。以钱币资金投资收取的牢固利润或者保底利润,根据贷款服务缴纳增值税。”综上所述,甲地产公司购置的天星1号理产业品为非保本浮动收益性理产业品,银行不保证本金和收益。因此,甲公司取得的该型号理产业品非保本收益,不属于利息或利息性质的收入,不征收增值税。

甲公司与投资的天星2号理产业品为保本浮动收益性理产业品,银行只保证理财资金本金不保证理财收益,甲地产公司取得该型号理产业品收益为保本收益应根据贷款服务缴纳增值税。提问:怎样才气天天实时收到这种免费又专业的好文章?!回覆:只需点击右上角“+关注”即可!「理个税」提供最新最专业个税资讯及计划与综合治理服务。


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